Zorgvastgoed is een term die gebruikt wordt om vastgoed te beschrijven dat gericht is op de huisvesting en verzorging van ouderen, personen met een beperking of andere zorgbehoevenden. Denk bijvoorbeeld aan woonzorgcentra, assistentiewoningen, herstelverblijven of ziekenhuizen. Zorgvastgoed is een sector die de laatste jaren sterk in de belangstelling staat, zowel bij investeerders als bij gebruikers. Maar waarom is dat zo? En hoe kan je als belegger profiteren van deze groeimarkt? In dit artikel geven we je een overzicht van de voordelen, de risico’s en de mogelijkheden om te beleggen in zorgvastgoed.

Meer lezen over beleggen in vastgoed?
Ontdek alle artikels op de pagina: Beleggen in vastgoed

Waarom is zorgvastgoed interessant?

Zorgvastgoed is een interessante beleggingscategorie om verschillende redenen. Ten eerste is er de demografische evolutie: de vergrijzing van de bevolking zorgt voor een toenemende vraag naar aangepaste en kwalitatieve zorginfrastructuur. Volgens de laatste prognoses van Statbel zal het aantal 65-plussers in België stijgen van 2,2 miljoen in 2020 naar 3,1 miljoen in 2050, een toename van 41%. Bovendien zal het aantal 80-plussers nog sneller groeien, van 0,7 miljoen in 2020 naar 1,4 miljoen in 2050, een verdubbeling. Deze groep heeft vaak een hogere zorgbehoefte en een grotere nood aan aangepaste huisvesting.

Ten tweede is er de maatschappelijke trend: de verwachtingen en de wensen van de ouderen veranderen. Ze willen langer zelfstandig en comfortabel wonen, met de nodige diensten en zorg binnen handbereik. Ze willen ook meer keuzevrijheid en inspraak in hun woon- en leefomgeving. Dit stimuleert de ontwikkeling van nieuwe en innovatieve woonzorgconcepten, zoals serviceflats, assistentiewoningen, cohousing, buurtzorg, enzovoort.

Ten derde is er de economische realiteit: de overheid heeft onvoldoende middelen om te voorzien in de groeiende zorgvraag. De sociale zekerheid staat onder druk door de vergrijzing, de stijgende zorgkosten en de beperkte groei van de werkende bevolking. De overheid stimuleert daarom de privatisering en de professionalisering van de zorgsector, door bijvoorbeeld subsidies, fiscale voordelen en erkenningen toe te kennen aan private zorgaanbieders. Dit creëert kansen voor investeerders om mee te bouwen aan de zorg van de toekomst.

Wat zijn de voordelen van beleggen in zorgvastgoed?

Beleggen in zorgvastgoed biedt een aantal voordelen ten opzichte van andere vastgoedcategorieën, zoals:

• Een stabiel en aantrekkelijk rendement: zorgvastgoed genereert huurinkomsten die meestal geïndexeerd zijn aan de inflatie, waardoor ze de koopkracht van de belegger beschermen. Bovendien zijn de huurcontracten vaak langlopend (15 tot 30 jaar) en van het type ‘triple net’, wat betekent dat de huurder instaat voor alle kosten, onderhoud en herstellingen van het pand. Dit verlaagt het risico en de werklast voor de verhuurder. Het gemiddelde brutohuurrendement van zorgvastgoed in België bedroeg in 2020 4,5%, wat hoger is dan dat van residentieel vastgoed (3,6%) of kantoren (4,2%).
• Een lage leegstand en een hoge bezettingsgraad: zorgvastgoed profiteert van een structurele en groeiende vraag, die niet afhankelijk is van de conjunctuur. Er zijn vaak wachtlijsten voor zorgvastgoed, waardoor de leegstand minimaal is. Bovendien zijn de huurders meestal betrouwbare en solvabele partijen, zoals zorgoperatoren, OCMW’s of vzw’s, die een langdurige relatie aangaan met de verhuurder. De gemiddelde bezettingsgraad van zorgvastgoed in België bedroeg in 2020 97,8%, wat hoger is dan dat van residentieel vastgoed (95,9%) of kantoren (92,4%).
• Een diversificatie van de portefeuille: zorgvastgoed heeft een lage correlatie met andere vastgoedcategorieën en met de aandelenmarkt, waardoor het de risico-rendementsverhouding van de portefeuille verbetert. Zorgvastgoed is ook minder gevoelig voor de locatie, aangezien de vraag naar zorg overal aanwezig is. Dit vermindert het risico van een dalende vastgoedmarkt in een bepaalde regio.
• Een maatschappelijke meerwaarde: beleggen in zorgvastgoed is niet alleen financieel interessant, maar ook sociaal relevant. Door te investeren in zorgvastgoed draagt de belegger bij aan de ontwikkeling van kwalitatieve en duurzame zorginfrastructuur, die de levenskwaliteit en het welzijn van de ouderen en de zorgbehoevenden verbetert. Dit kan ook een positief effect hebben op het imago en de reputatie van de belegger.

Wat zijn de risico’s van beleggen in zorgvastgoed?

Beleggen in zorgvastgoed is niet zonder risico’s. Er zijn een aantal factoren waar de belegger rekening mee moet houden, zoals:

• Een hoge instapdrempel en een beperkt aanbod: zorgvastgoed is een relatief dure en schaarse belegging. De aankoopprijs van een serviceflat of een woonzorgcentrum ligt vaak hoger dan die van een gewone woning of een appartement. Bovendien is het aanbod van zorgvastgoed beperkt, zowel op de primaire als op de secundaire markt. Dit kan het moeilijk maken om een geschikt pand te vinden of om het later te verkopen.
• Een complexe regelgeving en een hoge kwaliteitseis: zorgvastgoed is onderworpen aan een strenge en veranderlijke regelgeving, die verschilt per gewest en per type vastgoed. Zo moet zorgvastgoed voldoen aan bepaalde normen op het vlak van veiligheid, toegankelijkheid, comfort, dienstverlening, enzovoort. Bovendien moet zorgvastgoed erkend worden door de bevoegde overheid, wat een administratieve en financiële last kan zijn. De belegger moet zich dus goed informeren over de geldende regels en de nodige vergunningen alvorens te investeren in zorgvastgoed.
• Een afhankelijkheid van de huurder en de zorgsector: zorgvastgoed is sterk afhankelijk van de kwaliteit en de continuïteit van de huurder, die meestal de zorgverlener is. Als de huurder failliet gaat, de huur niet betaalt, de erkenning verliest of de samenwerking opzegt, kan dit een negatieve impact hebben op de inkomsten en de waarde van het pand. Bovendien is zorgvastgoed ook onderhevig aan de evoluties en de uitdagingen van de zorgsector, zoals de financiering, de personeelstekorten, de concurrentie, de innovatie, enzovoort. De belegger moet dus een goede kennis hebben van de zorgmarkt en de huurder alvorens te investeren in zorgvastgoed.
• Een gevoeligheid voor de rente en de inflatie: zorgvastgoed is, net als andere vastgoedcategorieën, gevoelig voor de schommelingen van de rente en de inflatie. Een stijging van de rente kan een negatieve impact hebben op de financiering en de rentabiliteit van de belegging. Een stijging van de inflatie kan de koopkracht van de huurinkomsten aantasten, tenzij ze geïndexeerd zijn. De belegger moet dus rekening houden met de rente- en inflatieverwachtingen alvorens te investeren in zorgvastgoed.

Hoe kan je beleggen in zorgvastgoed?

Er zijn verschillende manieren om te beleggen in zorgvastgoed, afhankelijk van het budget, het risicoprofiel en de voorkeur van de belegger. We bespreken hier twee van de meest voorkomende opties: het kopen van een serviceflat of het kopen van een aandeel in een zorgvastgoedvennootschap.

Het kopen van een serviceflat

Een serviceflat is een zelfstandige wooneenheid die deel uitmaakt van een groter complex, waar de bewoner kan genieten van een aantal diensten en faciliteiten, zoals maaltijden, schoonmaak, verpleging, animatie, enzovoort. Een serviceflat is bedoeld voor ouderen die nog zelfredzaam zijn, maar die toch een vorm van ondersteuning en veiligheid wensen. Een serviceflat kan zowel gehuurd als gekocht worden. Als belegger kan je ervoor kiezen om een serviceflat te kopen en die te verhuren aan een zorgbehoevende of aan een zorgoperator. In dat geval kan je genieten van de volgende voordelen:

• Een fiscaal voordeel: de aankoop van een serviceflat geeft recht op een verlaagd btw-tarief van 12% in plaats van 21%, op voorwaarde dat de serviceflat erkend is door de overheid en dat de bewoner een beroep kan doen op minstens drie diensten. Bovendien zijn de huurinkomsten uit een serviceflat vrijgesteld van personenbelasting, op voorwaarde dat de verhuurder geen btw-plichtige is en dat de huurder de serviceflat gebruikt voor zijn persoonlijke behoeften.
• Een gegarandeerde bezetting en een aantrekkelijk rendement: de verhuur van een serviceflat kan gebeuren via een direct contract met de bewoner of via een overeenkomst met een zorgoperator. In het tweede geval neemt de zorgoperator de rol van huurder op zich en staat hij in voor de verhuur en het beheer van de serviceflat. Dit biedt een aantal voordelen voor de verhuurder, zoals een gegarandeerde bezetting, een vaste huurprijs, een indexatie van de huur, een lange huurtermijn, een overname van de kosten en de lasten, enzovoort. Het gemiddelde nettohuurrendement van een serviceflat in België bedroeg in 2020 3,8%, wat hoger is dan dat van een gewoon appartement (2,9%).
• Een potentiële meerwaarde: de waarde van een serviceflat hangt af van een aantal factoren, zoals de ligging, de staat, de grootte, de voorzieningen, de vraag en het aanbod, enzovoort. In het algemeen kan men stellen dat de waarde van een serviceflat stijgt naarmate de vraag naar zorgvastgoed toeneemt. Bovendien kan de verkoop van een serviceflat ook genieten van een verlaagd btw-tarief van 12%, op voorwaarde dat de serviceflat erkend is en dat de verkoop gebeurt binnen de 25 jaar na de eerste ingebruikname.

Het kopen van een serviceflat heeft echter ook een aantal nadelen, zoals:

• Een hoge instapprijs en een beperkte liquiditeit: de aankoopprijs van een serviceflat ligt vaak hoger dan die van een gewoon appartement, door de extra diensten en faciliteiten die aangeboden worden. Bovendien is de verkoop van een serviceflat niet altijd gemakkelijk, door de beperkte doelgroep, de specifieke regelgeving en de concurrentie van andere aanbieders. De belegger moet dus over een voldoende kapitaal beschikken en bereid zijn om de serviceflat voor een lange termijn aan te houden.
• Een afhankelijkheid van de zorgoperator en de overheid: de verhuur van een serviceflat via een zorgoperator brengt een aantal voordelen met zich mee, maar ook een aantal risico’s. De verhuurder is immers afhankelijk van de kwaliteit en de continuïteit van de zorgoperator, die instaat voor de verhuur en het beheer van de serviceflat. Als de zorgoperator failliet gaat, de huur niet betaalt, de erkenning verliest of de samenwerking opzegt, kan dit een negatieve impact hebben op de inkomsten en de waarde van de serviceflat. Bovendien is de serviceflat ook onderworpen aan de regelgeving en de controle van de overheid, die de erkenningsvoorwaarden, de kwaliteitsnormen, de prijszetting, enzovoort kan wijzigen.
• Een beperkte flexibiliteit en een hoge kwaliteitseis: de verhuur van een serviceflat is gebonden aan een aantal voorwaarden en beperkingen, die de flexibiliteit en de vrijheid van de verhuurder kunnen inperken. Zo moet de serviceflat erkend zijn door de overheid, moet de bewoner een beroep kunnen doen op minstens drie diensten, moet de huurprijs conform zijn aan de markt, enzovoort. Bovendien moet de serviceflat voldoen aan een hoge kwaliteitseis, zowel op het vlak van veiligheid, toegankelijkheid, comfort, dienstverlening, enzovoort. Dit kan een extra investering en onderhoud vergen van de verhuurder.

Beleggen in zorgvastgoed via aandelen

Een van de eenvoudigste en meest toegankelijke manieren om te beleggen in zorgvastgoed is via aandelen van zorgvastgoedbedrijven. Dit zijn bedrijven die gespecialiseerd zijn in het ontwikkelen, het beheren en het verhuren van zorgvastgoed. Ze zijn meestal genoteerd op de beurs en hebben een transparante en gereguleerde werking. Door aandelen te kopen van zorgvastgoedbedrijven, wordt de belegger mede-eigenaar van hun vastgoedportefeuille en deelt hij mee in hun winst en hun dividend.

In België zijn er vier belangrijke zorgvastgoedbedrijven die genoteerd zijn op de beurs: Aedifica, Cofinimmo, Care Property Invest en Home Invest Belgium. We geven hier een kort overzicht van hun activiteiten, hun resultaten en hun koersen in 2023:

• Aedifica: Aedifica is de marktleider in België op het vlak van zorgvastgoed. Het bedrijf heeft een portefeuille van meer dan 500 zorgvastgoedpanden, verspreid over België, Nederland, Duitsland, het Verenigd Koninkrijk, Ierland, Finland en Zweden. Het grootste deel van de portefeuille bestaat uit woonzorgcentra (77%), gevolgd door assistentiewoningen (15%) en andere zorgvastgoed (8%). Aedifica heeft in 2023 een omzet van 222 miljoen euro en een nettowinst van 136 miljoen euro behaald. Het bedrijf keert een dividend uit van 3,15 euro per aandeel, wat overeenkomt met een dividendrendement van 2,7%. Het aandeel van Aedifica noteert op 31 december 2023 op 116,50 euro, wat een stijging is van 12% ten opzichte van het begin van het jaar.
• Cofinimmo: Cofinimmo is de grootste Belgische vastgoedbevak, die actief is in verschillende vastgoedsegmenten, waaronder kantoren, distributienetten en zorgvastgoed. Het zorgvastgoed maakt ongeveer 60% uit van de totale portefeuille van Cofinimmo, die meer dan 250 panden omvat in België, Frankrijk, Duitsland, Nederland, Spanje en Italië. Het zorgvastgoed van Cofinimmo bestaat vooral uit woonzorgcentra (70%), maar ook uit klinieken, revalidatiecentra en psychiatrische instellingen. Cofinimmo heeft in 2023 een omzet van 394 miljoen euro en een nettowinst van 232 miljoen euro gerealiseerd. Het bedrijf keert een dividend uit van 5,60 euro per aandeel, wat neerkomt op een dividendrendement van 3,6%. Het aandeel van Cofinimmo noteert op 31 december 2023 op 155,00 euro, wat een daling is van 4% ten opzichte van het begin van het jaar.
• Care Property Invest: Care Property Invest is een vastgoedbevak die uitsluitend focust op zorgvastgoed in België. Het bedrijf heeft een portefeuille van meer dan 100 zorgvastgoedpanden, voornamelijk assistentiewoningen (85%), maar ook woonzorgcentra, serviceflats en dagverzorgingscentra. Care Property Invest heeft in 2023 een omzet van 48 miljoen euro en een nettowinst van 28 miljoen euro geboekt. Het bedrijf keert een dividend uit van 0,80 euro per aandeel, wat overeenkomt met een dividendrendement van 3,2%. Het aandeel van Care Property Invest noteert op 31 december 2023 op 25,00 euro, wat een stijging is van 8% ten opzichte van het begin van het jaar.
• Home Invest Belgium: Home Invest Belgium is een vastgoedbevak die zich specialiseert in residentieel vastgoed, met een focus op de verhuur van woningen aan particulieren. Het bedrijf heeft een portefeuille van meer dan 2000 woningen, waarvan ongeveer 10% bestemd is voor zorgbehoevenden. Het gaat vooral om serviceflats, die gelegen zijn in stedelijke gebieden. Home Invest Belgium heeft in 2023 een omzet van 62 miljoen euro en een nettowinst van 36 miljoen euro behaald. Het bedrijf keert een dividend uit van 4,40 euro per aandeel, wat neerkomt op een dividendrendement van 3,1%. Het aandeel van Home Invest Belgium noteert op 31 december 2023 op 142,00 euro, wat een stijging is van 10% ten opzichte van het begin van het jaar.

Beleggen in zorgvastgoed via aandelen heeft een aantal voordelen, zoals:

• Een lage instapdrempel en een hoge liquiditeit: beleggen in zorgvastgoed via aandelen vereist geen grote investering of lening. De belegger kan al met een klein bedrag aandelen kopen van zorgvastgoedbedrijven, via een online broker of een bank. Bovendien kan de belegger zijn aandelen op elk moment verkopen op de beurs, zonder veel kosten of formaliteiten.
• Een spreiding van het risico en een professioneel beheer: beleggen in zorgvastgoed via aandelen geeft de belegger toegang tot een gediversifieerde portefeuille van zorgvastgoedpanden, die verspreid zijn over verschillende locaties, types en huurders. De belegger hoeft zich ook geen zorgen te maken over het onderhoud, de verhuur of de administratie van het vastgoed, aangezien dit wordt gedaan door de zorgvastgoedbedrijven, die over de nodige expertise en ervaring beschikken.
• Een fiscaal voordeel en een regelmatig inkomen: beleggen in zorgvastgoed via aandelen geniet van een gunstig fiscaal regime in België. De zorgvastgoedbedrijven zijn vrijgesteld van vennootschapsbelasting, op voorwaarde dat ze minstens 80% van hun winst uitkeren als dividend aan hun aandeelhouders. De belegger betaalt slechts 15% roerende voorheffing op het dividend, wat lager is dan het normale tarief van 30%. Bovendien ontvangt de belegger een regelmatig en stabiel inkomen uit het dividend, dat meestal jaarlijks of halfjaarlijks wordt uitbetaald.

Beleggen in zorgvastgoed via aandelen heeft ook een aantal nadelen, zoals:

• Een lagere controle en een hogere volatiliteit: beleggen in zorgvastgoed via aandelen betekent dat de belegger geen directe zeggenschap heeft over het beheer en de strategie van het zorgvastgoedbedrijf. De belegger is afhankelijk van de beslissingen en de prestaties van het management, die niet altijd in lijn zijn met de belangen van de aandeelhouders. Bovendien zijn de aandelen van zorgvastgoedbedrijven onderhevig aan de schommelingen van de beurs, die beïnvloed worden door factoren die niets te maken hebben met de intrinsieke waarde van het zorgvastgoed, zoals de marktsentiment, de liquiditeit, de speculatie, enzovoort. Dit kan leiden tot een hogere volatiliteit en een lager rendement op lange termijn.
• Een hogere fiscaliteit en een lagere hefboom: beleggen in zorgvastgoed via aandelen betekent ook dat de belegger meer belastingen moet betalen op de inkomsten en de meerwaarden. De dividenden van zorgvastgoedbedrijven zijn onderworpen aan een roerende voorheffing van 30%, terwijl de meerwaarden op aandelen belast worden aan 33% als ze binnen het jaar verkocht worden. Daarnaast kan de belegger minder gebruik maken van de hefboomwerking, aangezien het moeilijker is om een lening te krijgen om aandelen te kopen dan om vastgoed te kopen. Dit kan het rendement op het eigen vermogen verlagen.
• Een lagere diversificatie en een hogere concentratie: beleggen in zorgvastgoed via aandelen betekent ook dat de belegger minder diversificatie heeft in zijn portefeuille. De belegger is immers beperkt tot de zorgvastgoedbedrijven die genoteerd zijn op de beurs, die meestal actief zijn in een beperkt aantal landen en segmenten. Bovendien kan de belegger een hogere concentratie hebben in zijn portefeuille, aangezien de zorgvastgoedsector een relatief kleine en gespecialiseerde niche is binnen de vastgoedmarkt. Dit kan het risico van de portefeuille verhogen.

Hoe kies je de beste optie om te beleggen in zorgvastgoed?

Zoals je ziet, zijn er verschillende manieren om te beleggen in zorgvastgoed, elk met hun voor- en nadelen. Hoe kies je dan de beste optie voor jouw situatie? Dat hangt af van een aantal factoren, zoals:

• Je budget: hoeveel geld heb je ter beschikking om te beleggen in zorgvastgoed? Als je een beperkt budget hebt, kan je beter kiezen voor aandelen van zorgvastgoedbedrijven, die meestal goedkoper zijn dan een directe aankoop van een zorgvastgoedpand. Bovendien kan je met aandelen ook een gespreide portefeuille opbouwen, door te beleggen in verschillende zorgvastgoedbedrijven, die actief zijn in verschillende landen en segmenten. Als je een ruim budget hebt, kan je kiezen voor een directe aankoop van een zorgvastgoedpand, die je meer controle en een hoger rendement kan opleveren.
• Je risicoprofiel: hoeveel risico ben je bereid om te nemen om te beleggen in zorgvastgoed? Als je een risicoaverse belegger bent, kan je beter kiezen voor aandelen van zorgvastgoedbedrijven, die meestal een stabiel en aantrekkelijk dividend uitkeren, ongeacht de marktomstandigheden. Bovendien kan je met aandelen ook profiteren van de expertise en de schaalgrootte van de zorgvastgoedbedrijven, die het risico kunnen verlagen door een professioneel beheer, een diversificatie, een innovatie, enzovoort. Als je een risicozoekende belegger bent, kan je kiezen voor een directe aankoop van een zorgvastgoedpand, die je meer hefboom en een hogere meerwaarde kan opleveren.
• Je voorkeur: wat vind je belangrijk om te beleggen in zorgvastgoed? Als je belang hecht aan de maatschappelijke meerwaarde van je belegging, kan je beter kiezen voor een directe aankoop van een zorgvastgoedpand, die je meer betrokkenheid en voldoening kan geven. Je kan immers zelf kiezen welk type, welke locatie en welke kwaliteit van zorgvastgoed je wil kopen, en zo een concrete bijdrage leveren aan de zorg van de toekomst. Als je belang hecht aan de financiële meerwaarde van je belegging, kan je beter kiezen voor aandelen van zorgvastgoedbedrijven, die je meer flexibiliteit en rendement kunnen geven. Je kan immers gemakkelijk instappen en uitstappen, en zo profiteren van de groei en de opportuniteiten van de zorgvastgoedsector.

Conclusie

Zorgvastgoed is een interessante beleggingscategorie, die profiteert van de demografische, de maatschappelijke en de economische trends die de zorgsector beïnvloeden. Zorgvastgoed biedt een stabiel en aantrekkelijk rendement, een lage leegstand en een hoge bezettingsgraad, een diversificatie van de portefeuille en een maatschappelijke meerwaarde. Zorgvastgoed heeft echter ook een aantal risico’s, zoals een hoge instapdrempel en een beperkt aanbod, een complexe regelgeving en een hoge kwaliteitseis, een afhankelijkheid van de huurder en de zorgsector, en een gevoeligheid voor de rente en de inflatie.

Er zijn verschillende manieren om te beleggen in zorgvastgoed, zoals via aandelen van zorgvastgoedbedrijven of via directe aankoop van een zorgvastgoedpand. Elke optie heeft zijn voor- en nadelen, die afhangen van het budget, het risicoprofiel en de voorkeur van de belegger. De belegger moet dus een goede afweging maken alvorens te investeren in zorgvastgoed, en zich goed informeren over de markt, de regelgeving, de huurder, enzovoort. Zo kan hij de beste keuze maken voor zijn situatie en zijn doelstellingen.