Beleggen in vastgoed is een populaire manier om je vermogen te laten groeien en een passief inkomen te genereren. Maar hoe doe je dat op de meest voordelige manier? Moet je investeren als particulier of als vennootschap? Wat zijn de voor- en nadelen van beide opties? En waar moet je op letten bij het kiezen van een vastgoedproject? In dit artikel geven we je een overzicht van de belangrijkste aspecten van beleggen in vastgoed en helpen we je de beste keuze te maken voor jouw situatie.

Wat is beleggen in vastgoed?

Beleggen in vastgoed betekent dat je geld investeert in een onroerend goed, zoals een woning, een appartement, een kantoor, een winkel of een magazijn, met de bedoeling om daar een rendement uit te halen. Dat rendement kan bestaan uit twee componenten:

• Huuropbrengsten: dit zijn de inkomsten die je ontvangt van de huurders die je vastgoed gebruiken. Huuropbrengsten zijn een vorm van passief inkomen, wat betekent dat je er niet veel voor hoeft te doen, behalve het onderhoud en het beheer van je vastgoed.
• Meerwaarde: dit is de stijging van de waarde van je vastgoed over de tijd. Meerwaarde is een vorm van kapitaalwinst, wat betekent dat je er pas van profiteert als je je vastgoed verkoopt. Meerwaarde is afhankelijk van de marktomstandigheden, de locatie, de kwaliteit en de vraag en aanbod van je vastgoed.

Beleggen in vastgoed kan je dus op lange termijn een mooi rendement opleveren, maar het vergt ook een grote investering vooraf. Bovendien zijn er ook kosten en risico’s verbonden aan beleggen in vastgoed, zoals belastingen, onderhoudskosten, leegstand, wanbetaling, schade, juridische geschillen en marktschommelingen. Daarom is het belangrijk om goed geïnformeerd te zijn en een weloverwogen beslissing te nemen alvorens je in vastgoed belegt.

Beleggen in vastgoed als particulier of als vennootschap?

Een van de eerste vragen die je je moet stellen als je wil beleggen in vastgoed, is of je dat wil doen als particulier of als vennootschap. Beide opties hebben hun voor- en nadelen, die vooral te maken hebben met de fiscaliteit, de aansprakelijkheid, de financiering en de administratie. We zetten ze hieronder op een rijtje.

Beleggen in vastgoed als particulier

Als je als particulier in vastgoed belegt, dan doe je dat met je eigen vermogen of met een hypothecaire lening. Je bent dan de volledige eigenaar van het vastgoed en je bent persoonlijk aansprakelijk voor alle verplichtingen en risico’s die daaruit voortvloeien. Je betaalt ook belastingen op je huuropbrengsten en je meerwaarde, maar die zijn relatief laag in vergelijking met andere landen.

De voordelen van beleggen in vastgoed als particulier

• Eenvoud: je hebt geen aparte rechtspersoon nodig om je vastgoed te beheren, wat je veel administratieve rompslomp bespaart. Je hoeft ook geen boekhouding te voeren of een jaarrekening op te stellen. Je moet wel een aangifte doen van je onroerende inkomsten in je personenbelasting.
• Lage belastingdruk: je betaalt geen vennootschapsbelasting op je huuropbrengsten en je meerwaarde, maar wel personenbelasting. Die is echter relatief laag, want je wordt niet belast op de werkelijke huurinkomsten, maar op het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI) vermenigvuldigd met een coëfficiënt van 1,4. Het KI is een forfaitaire schatting van de jaarlijkse huurwaarde van je vastgoed, die meestal lager ligt dan de reële marktwaarde. Bovendien kan je de interesten van je hypothecaire lening in mindering brengen van je onroerende inkomsten, waardoor je belastbare basis nog lager wordt. Als je je vastgoed langer dan vijf jaar na de aankoop verkoopt, betaal je ook geen meerwaardebelasting, tenzij je binnen die periode verbouwingswerken hebt uitgevoerd die meer dan 30% van de aankoopprijs bedragen. In dat geval betaal je 16,5% belasting op het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs (plus de kosten van de verbouwingen).
• Vrijheid: je hebt meer vrijheid om je vastgoed te verkopen, te verhuren of te schenken aan wie je wil, zonder dat je rekening moet houden met de belangen van andere vennoten of aandeelhouders. Je kan ook makkelijker je vastgoedportefeuille diversifiëren door verschillende types of locaties van vastgoed te kopen.

De nadelen van beleggen in vastgoed als particulier

• Hoge instapkosten: je moet een groot bedrag investeren om een vastgoed te kopen, want je moet in de meeste gevallen minstens 10% van de aankoopprijs zelf financieren, plus de registratierechten (3% voor de enige eigen woning en 12% voor een andere dan de enige eigen woning, afhankelijk van het gewest) en de notariskosten (ongeveer 1%). Als je een hypothecaire lening afsluit, moet je ook rekening houden met de rente, de dossierkosten, de schuldsaldoverzekering en de hypothecaire inschrijving. Al deze kosten zijn niet aftrekbaar van je belastingen, behalve de interesten van je lening.
• Beperkte financieringsmogelijkheden: je kan niet profiteren van de hefboomwerking die een vennootschap biedt, want je kan niet meer lenen dan je eigen vermogen toelaat. Bovendien wordt je leencapaciteit beperkt door je andere schulden, zoals je woonkrediet, je persoonlijke leningen of je kredietkaarten. Je moet ook voldoen aan de kredietvoorwaarden van de bank, die strenger zijn voor particulieren dan voor vennootschappen.
• Volledige aansprakelijkheid: je bent persoonlijk aansprakelijk voor alle verplichtingen en risico’s die voortvloeien uit je vastgoed, zoals schade, wanbetaling, leegstand, juridische geschillen of marktschommelingen. Als je je lening niet kan terugbetalen of als je schadevergoedingen moet betalen, kan je je persoonlijke bezittingen verliezen, zoals je woning, je auto of je spaargeld. Je kan je wel verzekeren tegen sommige risico’s, maar dat brengt ook extra kosten met zich mee.

Beleggen in vastgoed als vennootschap

Als je als vennootschap in vastgoed belegt, dan doe je dat met het kapitaal van de vennootschap of met een lening op naam van de vennootschap. Je bent dan niet de volledige eigenaar van het vastgoed, maar de aandeelhouder van de vennootschap die het vastgoed bezit. Je bent ook niet persoonlijk aansprakelijk voor de verplichtingen en risico’s die voortvloeien uit het vastgoed, maar de vennootschap wel. Je betaalt ook belastingen op je huuropbrengsten en je meerwaarde, maar die zijn relatief hoog in vergelijking met andere landen.

De voordelen van beleggen in vastgoed als vennootschap

• Beperkte aansprakelijkheid: je bent niet persoonlijk aansprakelijk voor de verplichtingen en risico’s die voortvloeien uit het vastgoed, maar de vennootschap wel. Dat betekent dat je je persoonlijke bezittingen niet kan verliezen als er iets misgaat met je vastgoed, tenzij je je borg hebt gesteld voor de lening van de vennootschap. Je kan je ook beter beschermen tegen schuldeisers, want je kan je vastgoed in een aparte vennootschap onderbrengen, die losstaat van je andere activiteiten.

• Ruimere financieringsmogelijkheden: je kan profiteren van de hefboomwerking die een vennootschap biedt, want je kan meer lenen dan je eigen vermogen toelaat. Bovendien zijn de kredietvoorwaarden van de bank meestal soepeler voor vennootschappen dan voor particulieren, want de bank kan zich verhalen op het vastgoed en de cashflow van de vennootschap. Je kan ook gebruik maken van alternatieve financieringsvormen, zoals leasing, crowdfunding of obligaties.
• Fiscale optimalisatie: je kan je belastingdruk verlagen door gebruik te maken van de fiscale voordelen die een vennootschap biedt, zoals de notionele interestaftrek, de investeringsaftrek, de afschrijvingen, de kostenvergoedingen en de dividenduitkeringen. Je kan ook je huuropbrengsten en je meerwaarde herinvesteren in je vennootschap, zonder dat je daar belastingen op betaalt. Je kan ook je vastgoed schenken aan je kinderen of je partner, zonder dat je daar schenkbelasting op betaalt, als je dat doet via een vennootschap.

De nadelen van beleggen in vastgoed als vennootschap

• Complexiteit: je hebt een aparte rechtspersoon nodig om je vastgoed te beheren, wat je veel administratieve rompslomp oplevert. Je moet ook een boekhouding voeren en een jaarrekening opstellen, die je moet neerleggen bij de Nationale Bank. Je moet ook een aangifte doen van je belastbare winst in je vennootschapsbelasting.
• Hoge belastingdruk: je betaalt vennootschapsbelasting op je huuropbrengsten en je meerwaarde, die relatief hoog zijn in vergelijking met andere landen. De vennootschapsbelasting bedraagt 25% voor grote vennootschappen en 20% voor kleine vennootschappen (op de eerste schijf van 100.000 euro). Je wordt belast op de werkelijke huurinkomsten, die meestal hoger liggen dan het KI. Je kan wel de interesten van je lening, de afschrijvingen en de kosten in mindering brengen van je belastbare winst, maar die zijn beperkt door de fiscale regels. Als je je vastgoed verkoopt, betaal je ook meerwaardebelasting, die varieert naargelang de duur van het bezit, de aard van het vastgoed en de bestemming van de verkoopprijs. De meerwaardebelasting kan oplopen tot 33,99% voor gebouwde onroerende goederen die minder dan vijf jaar in bezit zijn en die niet worden herbelegd in een ander vastgoed. Als je je winst wil uitkeren aan jezelf als aandeelhouder, betaal je ook roerende voorheffing op je dividenden, die 30% bedraagt. Je wordt dus dubbel belast: eerst op het niveau van de vennootschap en daarna op het niveau van de aandeelhouder.
• Beperkte vrijheid: je hebt minder vrijheid om je vastgoed te verkopen, te verhuren of te schenken aan wie je wil, want je moet rekening houden met de belangen van andere vennoten of aandeelhouders. Je moet ook de statuten en de wetgeving respecteren, die je verplichten om bepaalde formaliteiten te vervullen, zoals het bijeenroepen van een algemene vergadering, het opstellen van een verslag of het betalen van een uitgiftepremie. Je kan ook moeilijker je vastgoedportefeuille diversifiëren, want je moet telkens een nieuwe vennootschap oprichten of een bestaande vennootschap overnemen om een ander vastgoed te kopen.

Hoe kies je de beste manier om te beleggen in vastgoed?

Zoals je ziet, zijn er heel wat factoren die een rol spelen bij het beleggen in vastgoed als particulier of als vennootschap. Er is geen eenduidig antwoord op de vraag wat de beste manier is, want dat hangt af van je persoonlijke situatie, je doelstellingen, je budget, je risicoprofiel en je voorkeuren. Om je te helpen een goede keuze te maken, kan je jezelf de volgende vragen stellen:

• Hoeveel geld heb je beschikbaar om te investeren in vastgoed? Als je een groot bedrag hebt gespaard of geërfd, kan je makkelijker als particulier in vastgoed beleggen, want je hebt minder of geen lening nodig. Als je een kleiner bedrag hebt, kan je beter als vennootschap in vastgoed beleggen, want je kan meer lenen en profiteren van de hefboomwerking.
• Hoeveel tijd en moeite wil je besteden aan het beheer van je vastgoed? Als je weinig tijd en moeite wil besteden aan het beheer van je vastgoed, kan je beter als particulier in vastgoed beleggen, want je hebt minder administratieve verplichtingen en formaliteiten. Als je veel tijd en moeite wil besteden aan het beheer van je vastgoed, kan je beter als vennootschap in vastgoed beleggen, want je hebt meer mogelijkheden om je vastgoed te optimaliseren en te diversifiëren.
• Hoe lang wil je je vastgoed behouden? Als je je vastgoed voor een lange termijn wil behouden, kan je beter als particulier in vastgoed beleggen, want je betaalt geen meerwaardebelasting als je je vastgoed langer dan vijf jaar na de aankoop verkoopt. Als je je vastgoed voor een korte termijn wil behouden, kan je beter als vennootschap in vastgoed beleggen, want je kan je meerwaarde herinvesteren in een ander vastgoed, zonder dat je daar belastingen op betaalt.
• Wat wil je doen met je winst uit je vastgoed? Als je je winst wil gebruiken voor je persoonlijke uitgaven, kan je beter als particulier in vastgoed beleggen, want je betaalt minder belastingen op je huuropbrengsten en je meerwaarde. Als je je winst wil gebruiken voor je professionele activiteiten, kan je beter als vennootschap in vastgoed beleggen, want je kan je winst herinvesteren in je vennootschap, zonder dat je daar belastingen op betaalt.

Conclusie

Beleggen in vastgoed is een interessante manier om je vermogen te laten groeien en een passief inkomen te genereren. Maar je moet wel goed nadenken over hoe je dat wil doen: als particulier of als vennootschap. Beide opties hebben hun voor- en nadelen, die vooral te maken hebben met de fiscaliteit, de aansprakelijkheid, de financiering en de administratie. Om de beste keuze te maken, moet je je persoonlijke situatie, je doelstellingen, je budget, je risicoprofiel en je voorkeuren in overweging nemen. Je kan ook advies vragen aan een expert, zoals een boekhouder, een fiscalist, een notaris of een vastgoedmakelaar, die je kan helpen met je vastgoed te optimaliseren en te diversifiëren. Beleggen in vastgoed is geen exacte wetenschap, maar een kunst die je kan leren door je goed te informeren, te vergelijken en te experimenteren. We hopen dat dit artikel je een goed overzicht heeft gegeven van de belangrijkste aspecten van beleggen in vastgoed als particulier of als vennootschap. We wensen je veel succes met je vastgoedprojecten!

Want to learn more about how to invest successfully? Do you want to stay up to date on the latest developments and trends in the financial markets? Would you like to get access to exclusive tips and advice? Then subscribe to our newsletter now and receive the best articles on investing in your mailbox!

Follow me on social media:
Facebook: https://www.facebook.com/debelgischebelegger
Twitter: https://www.twitter.com/dbbelegger
Instagram: https://www.instagram.com/debelgischebelegger/
YouTube: https://www.youtube.com/channel/UCaIpEvBSkFkLUCJRBCWjiiw
LinkedIn: https://www.linkedin.com/company/de-belgische-belegger